可乐在线2房地产行业将加快分化

2021-01-25 12:29 光辉娱乐

  可乐在线2进入2021年,银行业与房地产行业热议的话题莫过于近期有关部分出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变更?房地产行业走势怎样?

  限制贷款过度进入房市

  2020年12月31日,中国人民银行、中国银保监会发布《关于确立银行业金融机构房地产贷款密集度管理轨制的关照》。《关照》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理,设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业,个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲,贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。

  家喻户晓,可乐在线2房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年,房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高危害日益惹起重视。

  银保监会主席郭树清在《完善当代金融监管系统》一文中提出,坚决抑制房地产行业泡沫。当前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,另有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产行业是现阶段我国金融危害方面非常大的“灰犀牛”。

  中国房地产业协会会长冯俊表示,不少房地产企业负债率过高,贩卖碰壁、回款大幅下降,导致现金流承压,再叠加到期的债务,企业运营危害骤增。在这次疫情影响下该问题加倍凸显。因此,房地产企业应该重视杠杆率过高的问题,这不但影响房地产行业高质量发展,也是宏观经济的潜伏危害。

  资金大规模、过量地进入房地产行业,不但让房地产泡沫接续蕴蓄堆积,也挤占了对实体经济的投入份额。

  实际上,这次贷款新规曾经不是近期首次对房地产平台进行金融调控。2020年8月,住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业漫谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”,则不能增加或需严控有息负债规模,且实现上述目标的限期为2023年6月底前。

  业内人士普遍觉得,“三道红线”与房地产贷款密集度管理轨制是双向管控,既规范了资金使用方,也规范了资金提供方,有益于房地产业长期安稳健康发展。

  房企高杠杆难以为继

  对于“三道红线”,万科董事会主席郁亮曾表示,这是行业重大游戏规则的改变,是对所有开发商的搦战,它预示着房地产金融红利时代的结束。

  恒大则用千方百计打折促销等实际行动,起劲解除“踩线”危机。数据显示,2020年,恒大实现合约贩卖额7232.5亿元,同比增长20.3%;实现贩卖回款6531.6亿元,同比增长38.5%。其七折卖房、0元购商铺等措施频上热搜。业内人士觉得,恒大起劲“出货”、降低负债体现了行业面对的共同境况,也是房地产行业起劲降负债的“缩影”。

  中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示,确立房企资管新规的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房企形成稳定的金融政策预期,合理放置谋划活动和融资行为。同时,矫正一些企业盲目扩张的谋划行为,增强房地产企业的抗危害才气。

  广东省房地产协会会长王韶觉得,在房地产金融调控的布景之下,量、价、利已今是昨非。头部企业密集度和区域市场分化加倍激剧,对企业的品牌建设、财务运作、产品把控等才气提出更高要求。

  王韶说,“高杠杆、高负债”是对企业资金运作才气的严峻考验,稍有不慎将会“周转”失灵。提防危害,改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛,以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”运作模式将成为“绝唱”。

  业内人士觉得,房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段。随着金融资源的稀有,中斗室企获得金融资源的难度越来越大,老本越来越高。

  住房租赁将获更多支持

  住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示,2021年将稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场安稳健康发展。并要求各地认真落实主体义务,亲切跟踪市场形势,相机启用储备政策,综合应用经济、法律和须要的行政手段,着力稳地价、稳房价、稳预期。

  这表明,未来房地产长效机制将稳妥实施并接续完善。已有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将连接适用,针对接续变更的市场,储备政策或许还将登台。“房住不炒”仍需紧紧坚持,房地产市场的总体安稳运行值得等候。

  2020年底召开的中央经济工作会议提出,要高度重视保障性租赁住房建设。这表明,未来租赁住房将获得更多政策支持,将成为发展重点。

  业内人士觉得,未来租赁住房发展将在增加租赁房源供给,租赁权益的保障及扩大,规范及支持租赁企业的发展等方面连接发力。届时租金更安稳,租住将成为另一种长期居住选定。